전세의 본질은 무이자 대출입니다. 세입자는 집주인에게 목돈을 빌려주고, 이자 대신 거주할 권리를 받습니다. 이 관점 하나만 챙겨도 금리와 전세의 관계가 선명해집니다. 전세보증금은 돈이고, 돈의 값은 금리가 정하기 때문입니다.
금리와 전세의 연결
금리가 오르면 세입자의 계산이 먼저 바뀝니다. 보증금 3억을 은행에 넣으면 받을 이자가 커지니, 목돈을 묶어 두는 전세보다 월세가 상대적으로 덜 아까워집니다. 전세 수요가 줄면 보증금은 내려가고, 보증금으로 다른 빚을 막아 온 집주인의 자금 사정이 함께 빠듯해집니다. 역전세라는 말은 이 지점에서 나옵니다.
전세보증금은 돈이고, 돈의 값은 금리가 정합니다.
반대로 금리가 내리면 목돈의 기회비용이 줄어 전세 수요가 살아나고, 낮은 이자로 보증금 대출을 받으려는 수요까지 겹쳐 전세가가 밀려 올라갑니다. 전세가 매매가를 밀어 올리는 순서도 대개 이 뒤에 옵니다.
그래서 전세 계약을 앞둔 사람에게 필요한 것은 시세표보다 금리의 방향입니다. 지금 보증금이 싼지 비싼지는 두 해 뒤의 금리가 정합니다. 예측하라는 말이 아닙니다. 계약 기간 동안 금리가 어느 쪽으로 움직여도 감당되는 보증금인지, 그 질문 하나는 던져 보고 도장을 찍자는 이야기입니다.